Las obras y mejoras en inmuebles alquilados están gravadas en IVA

“C&A Argentina S.C.S.”, TFN Sala “C”, 16/03/2010

El Tribunal Fisco confirmó el ajuste que determinó el IVA sobre las obras efectudas por las locataria.

En el presente decisorio se analiza el caso de contrato de alquiler de inmueble entre las empresas Riocruz (locadora) y C&A (locataria).

Cabe destacar que en el contrato se incluyó cláusula que establece que la locataria deberá construir una tienda comercial de tres plantas, subsuelo y azotea. Todo esto iba a estar a cargo de C&A. Al término de la locación, debe devolver el bien locado y la obra a Riocruz.

Es importante tener en cuenta que C&A computó los créditos fiscales generados por la obra.

La AFIP afirma que existen dos hechos imponibles:

  • Locación de inmuebles
  • Trabajos realizados sobre inmueble ajeno. Las obras otorgan un valor agregado al inmueble.

Por lo tanto, la AFIP reclama los débitos fiscales no declarados de las obras y mejoras sobre inmuebles ajenos.

El TFN confirma la resolución del Fisco, basándose en los siguientes argumentos:

  • La obra tiene carácter oneroso: por contrato, la locataria se obligó no sólo al pago del alquiler, sino a ejecutar la obra. Hay que tener en cuenta que C&A había argumentado que no había onerosidad en las mejoras, porque sólo se había pactado el pago del alquiler, y que en este caso se correspondía con el valor de mercado, o sea que no estaba disminuido por el hecho de hacer mejoras.
  • La obra es una mejora en inmueble de tercero, hecho imponible gravado por el art. 3 inc a) de la Ley de IVA. “Se encuentran alcanzados por el IVA: a) Los trabajos realizados directamente o a través de terceros sobre inmueble ajeno”.
  • Las obras realizadas por C&A son parte del valor locativo, se prorratean por los meses de duración del contrato

Recordemos que el Art. s/n a continuación del art. 49 (DR) establece que “… tratándose de locaciones de inmuebles gravadas, la base imponible será la que resulte de adicionar al precio convenido en el respectivo contrato, los montos que por cualquier otro concepto se estipulen como complemento del mismo…”

Destacamos el voto del Dr. Vicchi, que en relación a la noexistencia de onerosidad que había argumentado C&A, menciona que no resulta lógico presumir que sean gratuitas las transacciones entre empresas comerciales.

Asimismo, trae a colación la "Teoría de los actos propios": la obra tiene carácter oneroso, ya que la locataria no reintegró los créditos fiscales computados, como lo establece la normativa cuando se trata de donaciones o entregas a título gratuito.